低利、通膨、长寿风险增加

发表时间:2021-09-09 点阅：3151 以房养老制度在美、英等国行之有年，台湾则锁定60至65岁的有屋银发族，为了有更好的推动机制，必须由国家设立信保机制分摊银行风险，降低银行房价跌价损失风险，银行才愿意拉高贷款成数，对银发族更有帮助。

「你想当个上流老人吗？」台湾少子化、高龄化的趋势难以逆转，预估2025年台湾会进入超高龄社会，每5人有1位是65岁以上老人，然而低利率、通膨、长寿等多种风险增加的情况下，会让人们担忧「退休后的生活费到底够不够用？」若能将资产转换成「流动」的现金流，「以房养老」确实是银行可力推的好商品。

  尽管美国有社会保险退休金以及退休金帐户制度，但许多人大多没存款，于是1961年这种逆向抵押贷款方式的以房养老工具当时就应运而生。这个机制初期发展并不顺遂，主因是平均寿命增长，老年领取的金额可能超过抵押房产的价值，银行不愿做赔本生意。

直到1987年参议院通过房屋产权抵押转换贷款（HECM），1988年由雷根总统签署法案，并由联邦住宅管理局（FHA）担保逆向抵押贷款，因有法律保障基础，银行与人民才逐渐接受「以房养老」这观念。

从推出首件逆向抵押房屋贷款以来，以房养老制度在美国已有数十年历史。

2001年时，全美逆向贷款申请案件约1万件，2006年增至7万件，而在2008至2009年金融海啸发生时达到顶峰，超过11.4万件，因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门。

在美国，逆向贷款允许62岁以上民众，将其房子的一部分产权转换成现金。

主要分为「房屋产权转换抵押贷款」（HECM）、「房屋持有人贷款」以及「财务独立计画」等3种，其中HECM由联邦政府出面担保，目前市场上有9成属此种形式。

逆向抵押贷款的提领方式包括：一次将全部贷款金额提领出来；按月固定提领约定的金额，没有期间与总额上限，直到屋主过世或搬家；约定年限按月支付固定金额；设定一个贷款额度，借款人随时可提领，直到额度用完为止；借款人也可组合上述选项。

美国逆向抵押贷款的占比仍偏低，只占传统房贷市场1%，不过有逐渐上升趋势，根据美国退休保险协会（IRI）的研究报告，到了2030年，婴儿潮世代每天会有1万人退休，此世代自有住宅的比率很高，对生活品质要求也高，逆向抵押贷款的需求将增强。

  另外，观察到英国「以房养老」市场发展相当不错，有两种以房养老商品，分别为终生房屋抵押贷款与逆向房贷，目前以终生房屋抵押贷款最受欢迎，申请资格为55岁以上、且房产价值在7万英镑（9.2万美元、约新台币280万元）以上，消费者能在抵押房产后，每月取得一些贷款金额，且还保有房产所有权，能设定不抵押的房产比率，使家人继承。

而且，在英国政府的把关下，以房养老商品有「无负值权益保证」，也就是当房屋所有权人搬离或辞世后，若房产价值超过借款，余额由借款人的受益人承接，若房产价值少于借款金额，那么剩余负债就不用偿还，也因此银行价值在评估房款比率会较谨慎。

英国权益释出委员会的报告指出，越来越多民众在晚年时抵押房产取得所需资金，2016年第3季权益释出的放款总金额比一年前成长26%，达5.7亿英镑，创历史新高，其中又以一次借贷最高价值贷款金额的一次给付终生房贷（Lump Sum Lifetime）最受欢迎，金额年增26%，达2.6亿英镑的10年高点，市占率也比一年前扩增4个百分点，至37%。

  而台湾商业版「以房养老」则是于2015年正式上市，锁定60至65岁的有屋银发族，「以房养老」是将房子抵押给银行，经银行鉴价、估算可以放贷的额度后，在设定的年限之内，每月发放一笔钱给申请人作为养老金。

由于这种模式与一般房贷的资金流向相反，又称为「不动产逆向抵押贷款」。

观察到目前大多数银行提供「以房养老」的成数约为5至7成（极少数开放至8成），最长贷款年限为25至30年。

而从银行申请「以房养老」的案例来观察，不再只是「手头紧」的老人申办专利，反而是「有资产且想要当个上流老人」，选择把房地产转为现金流的新工具。

从金管会公布最新以房养老贷款数字，截至2021年6月底止，上半年核贷案件370件、核贷金额23亿元，累计开办以来核贷5,212件、核贷金额299亿元，累计核贷件数、金额分别较2020年同期成长17％、19％。

银行局统计，承作以房养老贷款最积极的前五大银行，大多是公股行库，分别为合库银行、土地银行、台湾中小企银、第一银行、华南银行，其中合库银的核贷件数已破2千件，土银的核贷件数也已破千，核贷额度则以合库拔头筹，共核贷124.45亿元，第三大则是华南银856件、41.16亿元。

  以区域来看，北部都会区民众较能接受「以房养老」，北北基件数合计就有2,699件，占比逾5成，核贷额度约210亿元，占比高达7成。若以件数来看，排名第二的是中彰投区751件，而桃竹苗、高屏各以585件、551件分居三、四名。

若以性别来看，多一点点的女性比较能接受以房养老，核贷件数达2,913件、占比55.89％，平均承作年限为17.13年，银行主管分析，主要是女性寿命较长，国人平均余命为80岁，女性达83.5岁、男性只有77岁，所以女性、特别是单身女性，对于「以房养老」需求性较高。

金管会指出，其实不仅以房养老贷款，许多金融商品，像保险也是女性购买的人数较多，显示出女性对自身经济安全保障意识越来越高。

银行局分析，「以房养老」办理趋势图的曲线斜率呈现缓步上升，主要是以房养老不是「爆发型」的商品，而是提供高龄长者财务自主的另一选择，本身客群就十分限缩，必须是「高龄长者」且「有房产」，有需求的长辈才会申请，银行也不会积极推销。

据了解14家承办以房养老业务的银行，仅合库、土银、第一银、华南银、台企银5家银行，每季都有新进件，这几家业者观察申请案例可发现，较多族群是属于单身独居，或者是子女负担大、有长期照护需求的老人，还有一种族群则是想要「不须跟儿女伸手且可以当上流老人」的人。

第一银行提到，以房养老锁定3大客群，包括第一种是名下有不动产但无人继承的单身老人，第二种为家中每月生活开销大、子女负担大但又须长期照顾的老人，第三种就是想享受人生的高资产客户。

银行主管发现，越来越多民众办理以房养老，不是想换养老金，而是想过更优质的退休生活。

举例来说，一位老人以价值2,000万元的房产来申办30年期的以房养老专案，申请到7成、利率2.5％的话，可获得1,400万元额度，在这30年内，银行平均1年必须付给屋主46万多元，也就是平均每月给付3万8,000多元。

该老人申贷第11年后，缴息金额来到13,000元，达到三分之一上限，就不再提高；扣除利息后，每月可领到2万5,000多元。

某民营银行内部统计，做以房养老的5成客户，都有储蓄投资、稳定房租，甚至是银行财管VIP客户。

银行主管说，这些客户希望透过以房养老，达到「资金传承」的效果，例如每月给付金买寿险保单，子女则可领取老人身故保险金。

而想要当「上流老人」手上拥有的「房屋价值」都很高，此类型的申请者还要求缩短给付年限，从30年降到10年，让月付金可能从4万元立刻调升，超过10万元，显示这一类的人利用房子转换成现金流，也可能转换做更有效的投资配置。

  对于不少台湾人来说，「有土斯有财」的观念仍根深柢固，也因此「以房养老」这项商品推出以来，业务量并不是大幅度的暴增，虽然去年核贷件数、总核贷额度皆呈现上升趋势，但增加幅度也都明显缩小，仅剩2成左右，低于前年的3成。

台湾推动「以房养老」，仍存在不少瓶颈，像是贷款年限最长30年，万一申贷者在世期间超过贷款期限，银行就无法每月给付生活费，因为才开办不久，尚未出现这种争议，但在平均寿命延长的趋势下，这确实有可能会发生。

最困难之处是，国人普遍具「有土斯有财」的观念，不太愿意贸然将房子抵押给银行，而且就算持有房屋的长辈愿意，若有继承权的晚辈不赞成，也会衍生出许多问题。

对此，也有银行业者针对55岁以上、有房屋的人推出「留房养老」产品，这种就是委托银行「包租代管」，银行成立信托帐户，每月专款专用，拨一笔钱给申请者，并收取1年0.2％至0.5％的资产管理费（例如房产价值2,000万元，一年最多收取2,000*0.5％＝10万元管理费）。

屋主不仅能保留房产，还能按月领取租金收益。

为了能持续推动此项业务，有些银行业主管建议，很多子女不想让长辈去办「以房养老」，若以房养老贷款利息可比照购屋贷款利息来抵税，让抚养者长辈的儿女可减少税负，提供诱因下就可降低阻力。

对银行端而言，除了国人长寿、房价及利率波动风险外，还有后续当老人过世，或超过30年贷款期间后，银行收回房产处份不动产的问题。

银行主管说，为了让「以房养老」能有更好的推动机制，其中一大关键，可能必须由国家设立信保机制分摊银行风险，降低银行房价跌价损失风险，银行才更愿意拉高贷款成数，及抵押权由30年延长到50年，这项商品就能对银发族更有帮助。


〈更多文章内容请详：台湾银行家 [第141期]〉
探索更多精彩内容，请持续关注《台湾银行家》杂志 (http://service.tabf.org.tw/TTB)