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自从《纽约时报》专栏作家玛希....

低利、通膨、长寿风险增加

发表时间:2021-09-09 点阅:566
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低利、通膨、长寿风险增加 以房养老成退休新思维

 
以房养老制度在美、英等国行之有年,台湾则锁定60至65岁的有屋银发族,为了有更好的推动机制,必须由国家设立信保机制分摊银行风险,降低银行房价跌价损失风险,银行才愿意拉高贷款成数,对银发族更有帮助。

「你想当个上流老人吗?」台湾少子化、高龄化的趋势难以逆转,预估2025年台湾会进入超高龄社会,每5人有1位是65岁以上老人,然而低利率、通膨、长寿等多种风险增加的情况下,会让人们担忧「退休后的生活费到底够不够用?」若能将资产转换成「流动」的现金流,「以房养老」确实是银行可力推的好商品。


 
美国:逆向抵押贷款需求增强

 
尽管美国有社会保险退休金以及退休金帐户制度,但许多人大多没存款,于是1961年这种逆向抵押贷款方式的以房养老工具当时就应运而生。这个机制初期发展并不顺遂,主因是平均寿命增长,老年领取的金额可能超过抵押房产的价值,银行不愿做赔本生意。

直到1987年参议院通过房屋产权抵押转换贷款(HECM),1988年由雷根总统签署法案,并由联邦住宅管理局(FHA)担保逆向抵押贷款,因有法律保障基础,银行与人民才逐渐接受「以房养老」这观念。

从推出首件逆向抵押房屋贷款以来,以房养老制度在美国已有数十年历史。

2001年时,全美逆向贷款申请案件约1万件,2006年增至7万件,而在2008至2009年金融海啸发生时达到顶峰,超过11.4万件,因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门。

在美国,逆向贷款允许62岁以上民众,将其房子的一部分产权转换成现金。

主要分为「房屋产权转换抵押贷款」(HECM)、「房屋持有人贷款」以及「财务独立计画」等3种,其中HECM由联邦政府出面担保,目前市场上有9成属此种形式。

逆向抵押贷款的提领方式包括:一次将全部贷款金额提领出来;按月固定提领约定的金额,没有期间与总额上限,直到屋主过世或搬家;约定年限按月支付固定金额;设定一个贷款额度,借款人随时可提领,直到额度用完为止;借款人也可组合上述选项。

美国逆向抵押贷款的占比仍偏低,只占传统房贷市场1%,不过有逐渐上升趋势,根据美国退休保险协会(IRI)的研究报告,到了2030年,婴儿潮世代每天会有1万人退休,此世代自有住宅的比率很高,对生活品质要求也高,逆向抵押贷款的需求将增强。


 
英国:终生房屋抵押贷款最受欢迎

 
另外,观察到英国「以房养老」市场发展相当不错,有两种以房养老商品,分别为终生房屋抵押贷款与逆向房贷,目前以终生房屋抵押贷款最受欢迎,申请资格为55岁以上、且房产价值在7万英镑(9.2万美元、约新台币280万元)以上,消费者能在抵押房产后,每月取得一些贷款金额,且还保有房产所有权,能设定不抵押的房产比率,使家人继承。

而且,在英国政府的把关下,以房养老商品有「无负值权益保证」,也就是当房屋所有权人搬离或辞世后,若房产价值超过借款,余额由借款人的受益人承接,若房产价值少于借款金额,那么剩余负债就不用偿还,也因此银行价值在评估房款比率会较谨慎。

英国权益释出委员会的报告指出,越来越多民众在晚年时抵押房产取得所需资金,2016年第3季权益释出的放款总金额比一年前成长26%,达5.7亿英镑,创历史新高,其中又以一次借贷最高价值贷款金额的一次给付终生房贷(Lump Sum Lifetime)最受欢迎,金额年增26%,达2.6亿英镑的10年高点,市占率也比一年前扩增4个百分点,至37%。


 
台湾:「有资产且想当上流老人」新工具

 
而台湾商业版「以房养老」则是于2015年正式上市,锁定60至65岁的有屋银发族,「以房养老」是将房子抵押给银行,经银行鉴价、估算可以放贷的额度后,在设定的年限之内,每月发放一笔钱给申请人作为养老金。

由于这种模式与一般房贷的资金流向相反,又称为「不动产逆向抵押贷款」。

观察到目前大多数银行提供「以房养老」的成数约为5至7成(极少数开放至8成),最长贷款年限为25至30年。

而从银行申请「以房养老」的案例来观察,不再只是「手头紧」的老人申办专利,反而是「有资产且想要当个上流老人」,选择把房地产转为现金流的新工具。

从金管会公布最新以房养老贷款数字,截至2021年6月底止,上半年核贷案件370件、核贷金额23亿元,累计开办以来核贷5,212件、核贷金额299亿元,累计核贷件数、金额分别较2020年同期成长17%、19%。

银行局统计,承作以房养老贷款最积极的前五大银行,大多是公股行库,分别为合库银行、土地银行、台湾中小企银、第一银行、华南银行,其中合库银的核贷件数已破2千件,土银的核贷件数也已破千,核贷额度则以合库拔头筹,共核贷124.45亿元,第三大则是华南银856件、41.16亿元。


 
北部都会区、女性较能接受「以房养老」

 
以区域来看,北部都会区民众较能接受「以房养老」,北北基件数合计就有2,699件,占比逾5成,核贷额度约210亿元,占比高达7成。若以件数来看,排名第二的是中彰投区751件,而桃竹苗、高屏各以585件、551件分居三、四名。

若以性别来看,多一点点的女性比较能接受以房养老,核贷件数达2,913件、占比55.89%,平均承作年限为17.13年,银行主管分析,主要是女性寿命较长,国人平均余命为80岁,女性达83.5岁、男性只有77岁,所以女性、特别是单身女性,对于「以房养老」需求性较高。

金管会指出,其实不仅以房养老贷款,许多金融商品,像保险也是女性购买的人数较多,显示出女性对自身经济安全保障意识越来越高。

银行局分析,「以房养老」办理趋势图的曲线斜率呈现缓步上升,主要是以房养老不是「爆发型」的商品,而是提供高龄长者财务自主的另一选择,本身客群就十分限缩,必须是「高龄长者」且「有房产」,有需求的长辈才会申请,银行也不会积极推销。

据了解14家承办以房养老业务的银行,仅合库、土银、第一银、华南银、台企银5家银行,每季都有新进件,这几家业者观察申请案例可发现,较多族群是属于单身独居,或者是子女负担大、有长期照护需求的老人,还有一种族群则是想要「不须跟儿女伸手且可以当上流老人」的人。

第一银行提到,以房养老锁定3大客群,包括第一种是名下有不动产但无人继承的单身老人,第二种为家中每月生活开销大、子女负担大但又须长期照顾的老人,第三种就是想享受人生的高资产客户。

银行主管发现,越来越多民众办理以房养老,不是想换养老金,而是想过更优质的退休生活。

举例来说,一位老人以价值2,000万元的房产来申办30年期的以房养老专案,申请到7成、利率2.5%的话,可获得1,400万元额度,在这30年内,银行平均1年必须付给屋主46万多元,也就是平均每月给付3万8,000多元。

该老人申贷第11年后,缴息金额来到13,000元,达到三分之一上限,就不再提高;扣除利息后,每月可领到2万5,000多元。

某民营银行内部统计,做以房养老的5成客户,都有储蓄投资、稳定房租,甚至是银行财管VIP客户。

银行主管说,这些客户希望透过以房养老,达到「资金传承」的效果,例如每月给付金买寿险保单,子女则可领取老人身故保险金。

而想要当「上流老人」手上拥有的「房屋价值」都很高,此类型的申请者还要求缩短给付年限,从30年降到10年,让月付金可能从4万元立刻调升,超过10万元,显示这一类的人利用房子转换成现金流,也可能转换做更有效的投资配置。


 
银行另推「留房养老」抢市

 
对于不少台湾人来说,「有土斯有财」的观念仍根深柢固,也因此「以房养老」这项商品推出以来,业务量并不是大幅度的暴增,虽然去年核贷件数、总核贷额度皆呈现上升趋势,但增加幅度也都明显缩小,仅剩2成左右,低于前年的3成。

台湾推动「以房养老」,仍存在不少瓶颈,像是贷款年限最长30年,万一申贷者在世期间超过贷款期限,银行就无法每月给付生活费,因为才开办不久,尚未出现这种争议,但在平均寿命延长的趋势下,这确实有可能会发生。

最困难之处是,国人普遍具「有土斯有财」的观念,不太愿意贸然将房子抵押给银行,而且就算持有房屋的长辈愿意,若有继承权的晚辈不赞成,也会衍生出许多问题。

对此,也有银行业者针对55岁以上、有房屋的人推出「留房养老」产品,这种就是委托银行「包租代管」,银行成立信托帐户,每月专款专用,拨一笔钱给申请者,并收取1年0.2%至0.5%的资产管理费(例如房产价值2,000万元,一年最多收取2,000*0.5%=10万元管理费)。

屋主不仅能保留房产,还能按月领取租金收益。

为了能持续推动此项业务,有些银行业主管建议,很多子女不想让长辈去办「以房养老」,若以房养老贷款利息可比照购屋贷款利息来抵税,让抚养者长辈的儿女可减少税负,提供诱因下就可降低阻力。

对银行端而言,除了国人长寿、房价及利率波动风险外,还有后续当老人过世,或超过30年贷款期间后,银行收回房产处份不动产的问题。

银行主管说,为了让「以房养老」能有更好的推动机制,其中一大关键,可能必须由国家设立信保机制分摊银行风险,降低银行房价跌价损失风险,银行才更愿意拉高贷款成数,及抵押权由30年延长到50年,这项商品就能对银发族更有帮助。



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